Entenda como calcular a entrada para financiar um apartamento

Nem sempre é possível comprar um imóvel à vista. Nesse caso, a alternativa é fazer um financiamento imobiliário. Entretanto, além de avaliar se a prestação cabe no orçamento, também é preciso considerar o valor da entrada para financiar um apartamento, que varia de acordo com a renda do comprador.

Entender como calcular esse valor é importante para ajudar a decidir o quanto economizar por mês para realizar o sonho da casa própria.

A seguir, vou mostrar como responder à pergunta “quanto preciso dar de entrada para financiar um apartamento?”, bem como quais outros custos estão envolvidos em um financiamento imobiliário. Continue a leitura e confira!

Entenda qual é o valor da entrada para financiar um apartamento

Via de regra, a entrada no apartamento é de 20% do valor do imóvel. Porém, algumas vezes, essa porcentagem varia conforme a renda familiar. Assim, após pagar a entrada, o restante pode ser financiado de forma parcelada.

Por exemplo, a renda mínima para financiar um imóvel de R$ 150 mil, é de R$ 30 mil (20%). Se o comprador tiver um subsídio de R$ 30 mil, significa que o valor que ele deverá desembolsar para a entrada será de R$ 10 mil.

Essa variação ocorre porque, com a implantação do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), houve uma classificação por renda para os limites de financiamento, subsídio do Governo e valores do imóvel.

O valor de entrada para um imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal no Sistema Financeiro de Habitação é de 20%. O programa MCMV oferece um subsídio do Governo, que utiliza alguns critérios de classificação para ‘a entrada no caso do MCMV será a diferença entre o percentual de 20% exigido pelo banco sobre o preço do imóvel e a quantia referente ao subsídio do Governo, exceto na faixa 1, na qual a entrada não é necessária.

Por exemplo, para financiar um imóvel de R$ 140 mil, é preciso dar uma entrada de R$ 28 mil (20%). Se o comprador tiver um subsídio de R$ 20 mil, significa que o valor que ele deverá desembolsar para a entrada será de R$ 8 mil.

Já para quem não utiliza o programa, a entrada mínima é de 20% sobre o valor do financiamento, no caso de imóveis novos.

Aprenda como calcular quanto é preciso dar de entrada para financiar um apartamento

Como dissemos acima, o valor de entrada exigido muda conforme a renda familiar. E como essa quantia não pode exceder 30% do valor do imóvel ou da renda, os números finais são definidos a partir das finanças familiares declaradas.

Em relação aos financiamentos realizados pela Caixa Econômica Federal, o investimento mínimo também varia de acordo com o tipo do imóvel — as propriedades nunca habitadas, por exemplo, são submetidas a um cálculo diferente. Porém, no momento, considere apenas os imóveis usados.

Imagine um cliente, na faixa dos 30 anos, com, pelo menos, 3 anos de cadastro no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), que pretende comprar um apartamento de 64 m² no valor de R$ 185 mil.

Caso o indivíduo possua uma renda de R$ 2.600, os valores ficariam:

• entrada necessária: R$ 76.139,64;
• valor da primeira parcela: R$ 779,99;
• valor financiado: R$ 108.860,36;
• taxa de juros: 5,11%.

Para o caso do cliente possuir uma renda de R$ 3.500, os números seriam:

• entrada necessária: R$ 60.037,94;
• valor da primeira parcela: R$ 1.049,99;
• valor financiado: R$ 124.962,06;
• taxa de juros: 6,69%.

Na situação em que o interessado tem uma renda de R$ 4.500, as parcelas custariam:

• entrada necessária: R$ 63.387,34;
• valor da primeira parcela: R$ 1.349,99;
• valor financiado: R$ 141.612,66;
• taxa de juros: 7,93%.

Por fim, caso o comprador tenha uma renda de R$ 7.000, os valores seriam:

• entrada necessária: R$ 37.000;
• valor da primeira parcela: R$ 1.409,15;
• valor financiado: R$ 148.000;
• taxa de juros: 7,93%.

Vale destacar que é possível financiar um imóvel na planta. Além do valor de entrada exigido ser menor, ainda há grandes possibilidades de conseguir negociar esse custo com a construtora responsável pela obra. Outra possibilidade é a de diluir esse valor em parcelas, que podem ser pagas até a entrega das chaves.

Regras de uso do FGTS no pagamento da entrada

Como você pode notar nos exemplos acima, o cliente interessado tinha disponível 3 anos de seu FGTS. Ele foi citado na situação porque, caso não saiba, é possível utilizar os benefícios para quitar o valor de entrada do financiamento.

Contudo, existem alguns requisitos que devem ser cumpridos pelo interessado:

• ter trabalhado no mínimo 3 anos, consecutivos ou não, no mesmo emprego ou em qualquer outro sob o regime do benefício;
• não ter financiamento atualizado no SFH (Sistema Financeiro de Habilitação);
• não ter utilizado os recursos do FGTS no período de 3 anos;
• não possuir imóveis na região onde vive ou trabalha.

Caso esteja planejando utilizar o seu FGTS como entrada, não se esqueça de incluir na conta todas as taxas envolvidas na compra do imóvel. Se conseguir quitar todos esses valores com o benefício, o processo de compra — e os custos — ficarão um pouco mais simples.

Aplicação de um bem antigo para a entrada

Muitas pessoas não sabem, mas é possível oferecer um imóvel antigo de entrada. Basicamente, esse processo é como uma troca, em que o dono da casa mais cara recebe a diferença em dinheiro — mas não se preocupe, porque a diferença pode ser financiada.

Essa escolha pode reduzir os juros do financiamento ou mesmo a tributação, pois, nesses casos, a lei prevê regras diferenciadas. Por exemplo, se os valores dos dois imóveis são iguais, você não precisa pagar imposto sobre a transação, o que a torna muito interessante.

Saiba quais valores estão envolvidos em um financiamento imobiliário

Para fazer um financiamento imobiliário, é preciso avaliar outros valores importantes que envolvem esse processo. Afinal, serão longos anos de prestações — e quanto menor elas forem, melhor.

Parcelas do financiamento

Os valores das prestações são definidos conforme o tipo de financiamento escolhido e o montante pago na entrada.

Existem duas formas de reajuste das prestações. A primeira é com base na Tabela SAC, em que as parcelas começam com um valor maior e reduz ao longo dos anos.

Já a segunda corresponde à Tabela Price, em que os valores das prestações são constantes ao longo dos anos. Ou seja, o valor da primeira prestação será o mesmo que o da última.

Taxas de juros

Outro fator que interfere no valor do financiamento é a taxa de juros, que sofre variações de acordo com o momento econômico. Por isso, quando a taxa está muito alta, o impacto sobre o financiamento tende a ser maior, pois essa é uma dívida de longa duração.

Além de acompanhar as notícias sobre a economia para se atualizar sobre a evolução dos juros, o ideal é pesquisar, entre as diversas instituições financeiras, as que oferecem o menor percentual na hora de fazer o financiamento.

Taxas administrativas

Existem outras taxas que são cobradas pelo banco ao fazer um financiamento imobiliário. Por isso, esse é mais um fator que pode encarecer o valor da prestação. Entre as cobranças efetuadas, estão:

• taxa de avaliação de crédito;
• seguros;
• taxa de serviços administrativos;
• taxa de avaliação do imóvel.

Dessa forma, vale a pena avaliar quanto cada instituição cobra por esses serviços. Além disso, há instituições bancárias que oferecem os seguros habitacionais com diferentes seguradoras, o que significa alteração no preço da prestação.

Passo a passo de como usar o FGTS na entrada do imóvel

Sua dúvida à pergunta “quanto preciso dar de entrada para financiar um apartamento?” foi respondida? Então, chegou a hora de partir para a parte prática e definir de onde você retirará o valor necessário para isso. Uma opção muito interessante é usar o FGTS, mas você precisa saber como fazer isso. Continue lendo e descubra.

Confira se você cumpre os requisitos

O primeiro passo para quem deseja usar o FGTS na entrada do imóvel é conferir se você cumpre todos os requisitos, dos quais já falamos acima. Por ser um trâmite muito comum no mercado imobiliário brasileiro, essa não é uma tarefa das mais complexas, especialmente se você contar com ajuda especializada na hora de fazer tal verificação.

Alguns são mais simples, como o fato de ter trabalhado pelo menos 3 anos sob o regime de carteira assinada e não ser proprietário de outra propriedade financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). No entanto, você precisa se lembrar que a unidade a ser comprada precisa ficar na mesma cidade em que você deseja morar ou trabalhar.

Consulte o saldo atual do seu FGTS

Caso você cumpra os requisitos, você poderá finalmente sacar o seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Para saber se o valor é suficiente para cobrir a entrada, parcial ou totalmente, você deve consultar o saldo. Com a popularização da internet, tal etapa ficou muito mais simples, podendo ser feita até mesmo do celular.

Como você já deve saber, é a Caixa Econômica Federal que gerencia as contas de FGTS no Brasil. Portanto, você deverá acessar o site oficial do banco, informar o número do seu NIS ou CPF e clicar em “cadastrar senha”. Outras alternativas para isso são o aplicativo da CEF e o envio de mensagens via SMS, que também demandam um cadastramento.

Reúna toda a documentação necessária

Você já sabe que pode usar o FGTS e viu quanto há no seu saldo. Para solicitar a retirada, você precisa separar toda a documentação comprobatória, para entregar na sua agência da Caixa Econômica Federal ou no Correspondente Caixa Aqui mais próximo de você. A lista não é muito grande e nem apresenta maiores desafios.

Você deve levar seu documento oficial de identificação, o extrato da conta vinculada ao FGTS, sua Carteira de Trabalho comprovando o tempo sob o regime de carteira assinada e a Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física – DIRP, seu e de eventuais cônjuges. Para trabalhadores autônomos, serve a declaração do órgão gestor ou sindicato.

Saque o dinheiro e invista no seu sonho

Pronto! Se você chegou até aqui, a Caixa Econômica Federal avaliou toda a documentação e aprovou o saque do valor disponível de seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, chegou a hora de investir no seu sonho. Abater uma boa parte da entrada já ajuda a diminuir o saldo devedor e diminui consideravelmente o preço das prestações.

Lembre-se que, por ser um passo importante na vida familiar, o cuidado deve ser redobrado. Especialmente se você não tem muita experiência no mercado imobiliário, é sempre uma boa ideia dar preferência para empresas de grande porte e maior credibilidade, como uma boa incorporadora, para garantir que você esteja fazendo um excelente negócio!

Como vimos, além de verificar se as prestações cabem no orçamento, é necessário saber responder à pergunta “quanto preciso dar de entrada para financiar um apartamento?”. Dessa forma, será possível fazer um planejamento financeiro eficiente e colher todos os benefícios que os investimentos no setor imobiliário podem proporcionar.

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