Conseguir um financiamento imobiliário é, provavelmente, a maneira mais fácil de obter sua casa própria. Afinal de contas, com pagamentos mensais a longo prazo, você não precisa ter em mãos o valor total necessário para comprar um apartamento à vista. Contudo, na hora de fechar o negócio, é importante prestar atenção em um fator: a taxa de juros de financiamento.
Entender sobre como os juros atuam nas parcelas do seu imóvel financiado é essencial para compreender o “verdadeiro preço” da nova casa e evitar complicações financeiras. Por isso, elaboramos este artigo para tirar todas as suas dúvidas referentes ao assunto. Veja a seguir como os juros afetam os financiamentos imobiliários. Confira!
Como os juros de financiamentos são definidos?
Essencialmente, os juros imobiliários são o preço que você paga para conseguir o crédito para o financiamento. Os bancos cobram essas taxas para conseguirem obter lucro em cima dos empréstimos concedidos aos clientes. Caso contrário, teria prejuízos com as mudanças na inflação.
Em vista disso, podemos classificar os juros imobiliários e quaisquer outros tipos de taxas de juros de crédito como produtos. Dessa maneira, cada instituição financeira avalia as flutuações do mercado e, a partir desses dados, calcula suas próprias taxas de juros. A operação é quase a mesma que qualquer outro produto, em qualquer outro mercado.
No entanto, todos esses fatores apenas ajudam a definir as taxas de juros mínimas e máximas impostas pelos credores. A diferença nas taxas de juros entre os clientes é gerada por meio de uma análise financeira abrangente, na qual todo o histórico dos consumidores é agregado e considerado. A pontuação final gerada por esse processo definirá qual taxa será aplicada.
Qual é a composição desses juros?
Existem basicamente dois componentes de interesse no financiamento imobiliário: custos operacionais e spreads bancários. Sobre os custos operacionais, a maioria dos bancos considera os recursos utilizados elos clientes na hora de solicitar o financiamento, como o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) ou a poupança.
Os depósitos do FGTS custam aos bancos 3% mais a flutuação da TR (Taxa Referencial) a cada ano, enquanto os gastos com contas de poupança são de 6,17% ao ano mais o custo da TR. Comparados com outros métodos de financiamento usados por bancos e empresas de crédito no mercado financeiro, esses dois métodos são muito baratos.
No spread, é considerada a diferença entre os juros recebidos do mutuário e os juros pagos aos credores. Essencialmente, existe para pagar despesas operacionais relacionadas às instituições financeiras, por exemplo, perdas devidas a inadimplências de clientes.
Conheça os tipos de juros aplicáveis ao financiamento
É proibido capitalizar dívidas contratadas para compra de imóveis e cobrar juros. Portanto, as instituições financeiras se envolvem em financiamento imobiliário a taxas de juros simples. É possível coletar juros padrão, mas isso depende da situação. No financiamento imobiliário, existem três métodos mais comuns para calcular as taxas de juros:
- taxa de juros nominal: baseada no valor inicial do crédito concedido ao cliente;
- taxa de juros efetiva: baseada na comparação de diferentes taxas de juros do mercado;
- taxa de juros real: baseada na taxa efetiva, a taxa real também leva em consideração fatores como a inflação acumulada no período.
Qual é a relação das taxas de juros e a Selic?
É preciso dizer que a relação entre a de juros de financiamento e a Selic é dada indiretamente. Como todos sabemos, Selic é a taxa de câmbio básica para todo o mercado financeiro do país. O mercado imobiliário é um dos setores mais importantes e ativos da economia.
Portanto, existe uma correlação entre a taxa básica de juros e a taxa de juros dos empréstimos imobiliários. No entanto, isso não é determinado pela base de custos do mercado imobiliário, mas pela disputa entre duas agências comerciais que promovem a captação de recursos junto aos investidores.
Quanto mais fundos investidos na Selic como indicadores, maior a chance de a taxa de financiamento imobiliário de um banco mudar — o processo inverso ocorre da mesma maneira. De qualquer forma, a correção da diferença é realizada por meio de spreads bancários.
Como o perfil do mutuário afeta os valores dos juros?
Para os consumidores, esse é talvez um dos fatores mais óbvios. Obviamente, a renda e a idade do cliente afetarão a taxa de juros proposta pelos credores. Por se tratar de uma dívida que requer reembolso a longo prazo, as instituições financeiras devem considerar a solvência dos interessados em crédito.
Se o cliente for mais velho, o custo poderá se tornar mais caro com o passar do tempo. Nesse caso, assim como a alteração dos juros imobiliários, o tempo de financiamento também será afetado. Por exemplo, um cliente de 40 anos pode receber um período de pagamento de até 360 meses.
No entanto, as parcelas de uma pessoa de 60 anos não podem exceder 240 meses. Essa é uma das razões pelas quais todas as parcelas de financiamento têm seguro de morte ou invalidez permanente.
Há a possibilidade de negociar juros menores?
Não é incomum os clientes discordarem de certas recomendações feitas por instituições financeiras em relação ao financiamento imobiliário. Nesse caso, muitas pessoas questionaram se é possível renegociar os custos envolvidos, a fim de tornar a dívida mais barata e a prestação mais tranquila.
Para isso, os clientes precisarão ter certo poder de negociação. Além de uma boa receita comprovada, seu histórico de pagamentos também pode ajudar a convencer os bancos de que os riscos envolvidos nesse processo são mínimos. Além disso, a realização de uma extensa pesquisa de mercado pode ser útil para encontrar a melhor taxa de câmbio.
Qual é a previsão desses números para 2020?
No fim de 2019, bancos como a Caixa Econômica anunciaram que estavam estudando o lançamento de uma linha de crédito prefixada para facilitar a compra da casa própria para a população de baixa renda. Isso significa que as taxas de juros aplicadas às parcelas dos financiamentos não seriam mais corrigidas pela TR.
Enquanto essa linha de crédito não é oficialmente lançada, a Caixa, o Banco do Brasil e outras instituições financeiras têm reduzido os juros e melhorado suas condições para liberar financiamentos. Com essas mudanças, a tendência é que os pedidos de financiamento aumentem em 2020.
Essas são as principais informações sobre a taxa de juros de financiamento. Com esses dados, você poderá prever mais facilmente o quanto a sua casa financiada custa, de fato, além de conseguir escolher mais sabiamente as melhores condições de financiamento oferecidas pelas instituições financeiras. Caso queira ter mais opções, ainda há a possibilidade de financiar diretamente com uma construtora.
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