Realizar o sonho do primeiro imóvel próprio é um momento inesquecível. Esse bem entra para o patrimônio da família e servirá como a residência de todos. Porém, nessa hora, é preciso enfrentar algumas burocracias, como o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Apesar de ser muito conhecido, as regras em relação ao pagamento, como ele funciona, como acontece o recolhimento e os cálculos ainda trazem algumas dúvidas para quem está pensando em adquirir um imóvel.
Para facilitar tudo isso, neste texto eu explico as regras mais importantes sobre o imposto, desde o que ele é até como fazer o cálculo de acordo com o imóvel. Confira e aprenda!
O que é esse imposto?
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, mais conhecido como ITBI, é um tributo municipal, ou seja, é a cidade onde está localizado o bem que definirá as suas regras mais importantes, como a alíquota.
O ITBI está previsto na Constituição Federal, a norma legal mais importante do país, que rege todas as outras leis. Em seu artigo 156 ela diz que compete aos municípios instituir impostos sobre a transmissão de bens imóveis.
Ele sempre deve ser pago quando há a aquisição de um imóvel, sendo que a venda desse bem só será oficializada quando ele for devidamente pago antes do vencimento.
Enquanto o ITBI não for pago, o imóvel não poderá ser transferido para o novo dono, ainda que ele tenha quitado todas as obrigações com o vendedor.
Quem deve pagar e quando?
O pagamento do ITBI é fundamental para regularizar a compra do imóvel, tendo em vista que esse é um imposto obrigatório. Sem ele não é possível garantir alguns serviços, como pavimentação de ruas, coleta de lixo, instalação de energia elétrica entre outros.
Devido ao fato de a Legislação Federal não deixar claro sobre quem cai a responsabilidade de quitar esse tributo, é comum essa questão ser regulamentada por uma lei municipal. Na maioria dos casos, ficou estabelecido que o comprador seria o responsável pelo pagamento do ITBI.
É possível consultar a legislação municipal para verificar se não há nenhuma regra a respeito da responsabilidade de pagamento, geralmente isso pode ser feito pelo site do próprio município.
Apesar disso, nem sempre a lei dispõe sobre quem deve pagar o ITBI, por isso é fundamental que o contrato tenha uma cláusula específica informando de quem é essa incumbência.
Esse imposto deve ser recolhido sempre que houver a transmissão de um bem imóvel em que uma das partes é pessoa física. Porém, quando isso se dá por conta da sucessão pelo falecimento, não há necessidade de se pagar o ITBI, nesse caso é cobrado o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).
O momento do pagamento depende das regras de cada município. Alguns definem que ele deve ser feito após a lavratura da escritura pública de compra e venda, outros falam que seria somente após o registro da escritura na matrícula do imóvel.
É fundamental que você conheça a legislação municipal para saber exatamente como funciona na sua cidade, para não atrasar o pagamento e impedir a transferência do imóvel ou mesmo a cobrança de multas.
O prazo de pagamento também varia de acordo com cada município. Geralmente ele é ligado à efetuação da transmissão do imóvel, com um prazo médio de 30 dias para a quitação.
Qual é a alíquota?
O ITBI é calculado de acordo com o valor venal do imóvel e a sua alíquota também é diferente, de acordo com o município em que está localizado o bem.
Geralmente essa alíquota é de 2% na maioria das grandes cidades brasileiras. Já o valor venal é o mesmo que está descrito no carnê de IPTU do imóvel, pois a prefeitura utiliza esse parâmetro para o pagamento do imposto.
Vale lembrar que não é possível calcular o ITBI conforme o valor de mercado do imóvel, tendo em vista que é a prefeitura que deve regular esse parâmetro de pagamento. Além disso, as taxas de serviço de agentes imobiliários ou vendedores não podem ser contabilizadas para o cálculo da alíquota.
Para saber a alíquota na sua cidade basta acessar o site da prefeitura ou se informar na Secretaria da Fazendo ou das Finanças do seu município. Essas são as principais:
- Rio de Janeiro (RJ): alíquota de 2%;
- São Paulo (SP): alíquota de 3%;
- Porto Alegre (RS): alíquota de 3%;
- Belo Horizonte (MG): alíquota de 3%;
- Curitiba (PR): alíquota de 2,7%.
Vale lembrar que em alguns locais as alíquotas podem variar de acordo com o imóvel que está sendo transferido ou mesmo conforme o tipo de financiamento que foi utilizado.
É comum que moradias mais populares ou que foram adquiridas com a ajuda de algum programa governamental (como o Minha Casa Minha Vida) tenham alguns descontos.
Qual é a possibilidade de conseguir descontos?
Existem alguns casos em que o ITBI pode ter um desconto, de acordo com o imóvel adquirido ou a situação do comprador. Primeiro é importante conferir a legislação municipal para verificar se há alguma regra específica sobre isso.
O ITBI pode ter descontos nos casos de compra do primeiro imóvel ou se essa aquisição for feita com a utilização do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Geralmente os municípios estipulam um limite máximo do valor do imóvel para que haja a redução do pagamento do ITBI, ou há uma isenção total quando há compra do primeiro imóvel.
Para calcular o ITBI basta fazer uma conta simples: valor venal do imóvel x alíquota do imposto. Por exemplo: digamos que o imóvel tenha um valor venal de R$ 300.000 e a alíquota no município seja de 3%. Basta fazer 300.000 x 0,03 (3%), chegando ao valor do ITBI de R$ 9.000.
Vale lembrar que é fundamental contar empresas de confiança para realizar a aquisição do imóvel. Tendo experiência de mercado, ela poderá informar qual é a alíquota do ITBI naquela região e esclarecer todas as dúvidas das partes envolvidas, tornando a transação muito mais segura.
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