Apesar de a compra de um imóvel ser um momento especial, no qual as pessoas estão felizes pela realização de um sonho, trata-se também de um período em que é preciso muita atenção para concluir a negociação de maneira adequada, pois o processo de financiamento de imóveis é bem trabalhoso e burocrático.
Nesse momento é comum surgirem muitas dúvidas sobre esse processo, como quem pode fazer um financiamento ou se é possível utilizar o FGTS. Negligenciar essas dúvidas pode fazer com que o tempo até a assinatura do contrato seja maior que o previsto.
Para ajudar você nesse processo, nós, da Rio8, vamos mostrar as respostas sobre as principais dúvidas que envolve o financiamento bancário, para que sua compra seja efetuada sem que haja nenhum imprevisto. Acompanhe a leitura!
Quem pode fazer um financiamento imobiliário?
A princípio, o financiamento pode ser feito por qualquer pessoa que seja maior de 18 anos, nascida no Brasil ou naturalizada como brasileiro, ou, ainda, que tenha visto permanente. Entretanto, existem mais algumas exigências nas quais o solicitante deve se enquadrar para que consiga a sua aprovação.
A primeira é referente ao cadastro em órgãos e serviços de proteção ao crédito como o Serasa, o SPC, o BACEN e a Receita Federal. Caso o comprador tenha alguma restrição, é preciso regularizar a situação financeira antes de prosseguir com a solicitação do financiamento.
A próxima exigência é a comprovação de renda, ou seja, o comprador deve apresentar ao banco todos os documentos necessários para comprovar que ele tem condições de assumir o valor da prestação referente à compra do imóvel.
Quais as principais modalidades de financiamento?
Basicamente, existem dois tipos de crédito imobiliário que são os mais utilizados pelas instituições bancárias.
Tabela SAC
No modelo SAC — Sistema de Amortização Constante — há uma maior amortização sobre a quantia financiada ao longo do tempo, pois o valor destinado à amortização é constante, o que ajuda a reduzir os juros sobre o saldo devedor. Isso permite que a quantia referente ao encargo mensal diminua ao longo dos anos.
Portanto, apesar de no início do financiamento o valor da prestação ser um pouco maior que o da tabela Price, no final da dívida a prestação será bem menor.
Tabela Price
No modelo Price, o valor destinado à amortização é crescente, enquanto os juros são decrescentes e o encargo mensal é constante. Dessa forma, por ter menor amortização, a quantia paga de juros é maior nessa modalidade.
É possível utilizar o FGTS no financiamento de imóveis?
O saldo do FGTS pode ser utilizado no financiamento para algumas situações específicas:
- a aquisição de imóvel novo ou usado;
- abater ou quitar o saldo devedor do financiamento imobiliário;
- pagamento de parte do valor contratado.
No entanto, tanto o comprador quanto o imóvel precisam atender alguns requisitos da Caixa Econômica Federal para a liberação do valor.
É exigido ao comprador que ele tenha ao menos 3 anos de registro em carteira para que faça parte do regime do FGTS, não necessariamente 3 anos seguidos. Além disso, ele não pode ter outro imóvel em seu nome no mesmo município, bem como ter outro tipo de financiamento pelo SFH — Sistema Financeiro de Habitação — em qualquer região do país.
Quanto ao imóvel, é preciso que sua documentação junto ao Cartório de Registro de Imóveis esteja em situação regular. Além disso, ele não pode ter sido negociado com o uso de FGTS nos últimos 3 anos, e o seu valor deve estar de acordo com os limites estabelecidos pelo SFH.
Outra condição é que o imóvel esteja localizado no mesmo município ou Região Metropolitana em que o comprador trabalha, ou no município em que ele more há pelo menos 1 ano.
Quanto tempo demora para a liberação do processo?
Entre a data de entrega da documentação solicitada pelo banco até a assinatura do contrato são necessários, aproximadamente, 30 dias. Isso porque, após a entrega, são feitas a análise do crédito e a avaliação do imóvel, até que ocorra a liberação pelo banco.
Entretanto, esse prazo pode ser bem menor quando é acompanhado de perto pela incorporadora do imóvel, pois uma série de documentações já estarão prontas, além de haver mais facilidade por conta da experiência da empresa nesses processos.
Além disso, se o financiamento for feito na mesma instituição bancária que financiou a obra, o processo de liberação do contrato é ainda mais ágil. Isso porque nessa situação, o banco já tem praticamente toda a documentação, tanto a da incorporadora quanto a do imóvel.
Qual percentagem do valor do imóvel pode ser financiada?
O SFH determina alguns limites para o financiamento de imóveis. Atualmente, o valor máximo permitido é para imóveis de até R$ 1,5 milhão. Entretanto, caso o comprador se encaixe no perfil para utilizar os benefícios do programa Minha Casa Minha Vida, o preço máximo do imóvel é definido de acordo com a região em que está localizado.
Se o preço do imóvel estiver dentro do determinado e a renda do comprador for suficiente para o financiamento em questão, a instituição financia até 80% sobre o valor de imóvel novo e 70% se o imóvel for usado.
Para ajudar na quantia da entrada é possível utilizar os recursos do FGTS. Se o saldo do comprador for maior que os 20% necessários para a entrada, ele pode utilizá-lo para reduzir ainda mais o valor do financiamento.
Quais são as regras para a classificação da renda?
Outra dúvida muito comum é sobre de quanto deve ser a renda para comprar um imóvel? Para responder a essa questão é preciso saber qual será o valor financiado e de quanto será a entrada.
Isso porque o cálculo é feito com base na quantia a ser financiada, de modo que a prestação não ultrapasse 30% sobre o valor da renda do comprador. Portanto, a melhor maneira de esclarecer essa questão é por meio das ferramentas de simulação de financiamento ou com a ajuda de profissionais especializados, que poderão esclarecer qualquer nova dúvida.
Na hora de comprar um imóvel é importante ficar por dentro de todos os trâmites e informações que envolvem o financiamento de imóveis. Além disso, é importante considerar o auxílio de profissionais especializados, preparados para ajudar em todo esse processo.
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